售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


广东省人民政府


广东省食盐专营管理实施细则

广东省人民政府令第18号
《广东省食盐专营管理实施细则》已经1997年6月19日广东省人民政府第八届120次常务会议通过，现予发布，自1997年8月1日起施行。
省长卢瑞华
一九九七年七月十日

第一章 总 则
第一条 为加强对食盐专营管理，保护公民的身体健康，根据国务院《食盐专营办法》及国家的有关规定，结合我省实际，制定本细则。
第二条 本细则所称食盐，是指直接食用的盐（包括调味盐、强化营养盐）和制作食品所用的盐。
第三条 在我省行政区域内从事食盐生产、储运和销售活动，均应遵守《食盐专营办法》和本细则。
第四条 省食盐专卖局是全省盐业行政主管部门，负责管理全省食盐专营工作。
市、县盐业行政主管部门负责管理本行政区域内食盐专营工作或根据省食盐专卖局的授权管理有关区域的食盐专营工作。
第五条 各级人民政府应加强对食盐加碘工作的领导，支持盐业行政主管部门对食盐市场的管理和食盐加碘工作的组织实施。
公安、工商、技术监督、卫生、物价、铁路、交通等部门应按各自职责，配合盐业行政主管部门做好食盐专营管理工作，依法查处违反食盐专营管理的行为。

第二章 食盐生产
第六条 省食盐专卖局根据全省食盐生产的实际情况，确定食盐定点生产企业，报国务院盐业主管机构审批。
非食盐定点生产企业不得生产食盐。
第七条 食盐定点生产企业必须具备一定生产规模，能生产符合国家质量标准要求的合格食盐。
对低产、劣质或经过技改未能达到质量要求的盐田实行停产或转产。省直属盐场的停产、转产工作，由省食盐专卖局负责；其他国有、集体盐场的停产、转产工作，由所在地市、县人民政府负责。
第八条 省食盐专卖局按照国家食盐年度生产计划组织实施。食盐定点生产企业必须执行国家和省下达的年度生产计划。
第九条 凡以食盐为载体的添加调味品、营养强化剂进行深加工的项目，必须经省卫生行政主管部门和省食盐专卖局批准。
进行上述加工项目的企业应当制定产品质量标准，报地级以上市技术监督部门备案。
第十条 严禁利用井矿盐卤水晒制、熬制食盐。

第三章 食盐销售
第十一条 国家下达的食盐年度分配调拨计划，由省食盐专卖局负责组织实施。
第十二条 省食盐专卖局按照国家下达调运外省食盐的计划，负责统一调运外省食盐；各市盐业主管部门按照分配计划，组织调运本省食盐。
任何单位或个人不得调运、购进未经计划分配的食盐。
第十三条 食盐的批发业务，由各级盐业公司及其委托企业统一经营。
食盐批发企业应向管辖该销区的盐业主管部门申领食盐批发许可证，经审核后逐级上报省食盐专卖局审批。
第十四条 食盐批发企业领取食盐批发许可证后，向当地工商行政管理部门登记注册，领取营业执照，在核准登记范围内从事经营活动。
第十五条 食盐批发企业应当按照省食盐专卖局分配计划购进食盐，委托食盐批发企业应当从指定的盐业部门购进食盐，并在规定的范围内销售。
第十六条 食盐零售单位和受委托代销食盐的个体工商户、代销店以及食品加工用盐的用户，应当从当地取得食盐批发许可证的企业购进食盐。
第十七条 食盐定点生产企业、食盐批发企业、食盐零售企业和受委托代销食盐的个体户、代销店，应当执行国家规定的食盐价格。
第十八条 严禁将下列产品作为食盐销售：
（一）液体盐（含天然卤水）；
（二）工业用盐、农业用盐；
（三）利用井矿盐卤水晒制、熬制的盐产品；
（四）不符合国家食盐标准或者行业标准的盐产品；
（五）其他非食用盐产品。
任何单位或个人不得使用上述盐产品加工食品。
第十九条 全省供应的食盐全部加碘，未经加碘的食盐，不得在市场上销售。
第二十条 食盐加碘、包装由各级盐业主管部门负责。
第二十一条 加碘食盐应使用统一的注册商标包装并加贴防伪“碘盐标志”，方可销售。
第二十二条 严禁非法制售假冒加碘食盐及其注册商标包装和防伪“碘盐标志”。
第二十三条 从国（境）外进口食盐须经省食盐专卖局同意后，报省外经贸主管部门审批。

第四章 食盐的储存和运输
第二十四条 全省食盐实行产区平衡储备和销区国家储备制度。
第二十五条 食盐定点生产企业和食盐批发企业应按照储备制度保持合理的库存。
食盐不得脱销。
第二十六条 食盐的运输工具、储存场地必须符合卫生要求，不得与有毒、有害物品混载混放。
第二十七条 食盐运输实行准运证制度。食盐准运证由省食盐专卖局负责发放。
本省内经水路、公路运输食盐，应持有省食盐专卖局签发的食盐准运证；经铁路运输食盐，应持有中国轻工总会盐业管理办公室签发的食盐准运证。外省按计划调进本省的食盐，应持有中国轻工总会盐业管理办公室签发的食盐准运证。
运输部门或个人应凭食盐准运证运输食盐。

第五章 罚 则
第二十八条 非食盐定点生产企业生产食盐的，由盐业主管部门责令停止生产，没收违法生产的食盐和非法所得，可以并处违法生产的食盐价值3倍以下的罚款。
第二十九条 利用井矿盐卤水晒制、熬制食盐的，由盐业主管部门责令停止生产，没收违法生产的盐产品、违法所得和生产工具，可以并处违法生产的盐产品价值3倍以下的罚款。
第三十条 未取得食盐批发许可证经营食盐批发业务的，由盐业主管部门责令停止批发活动，没收违法经营的食盐和违法所得，可以并处违法经营的食盐价值3倍以下的罚款。
第三十一条 食盐零售企业和受委托代销食盐的个体工商户、代销店以及食品加工用盐的用户，从未取得食盐批发许可证的企业、单位或者个人购进食盐的，由盐业主管部门责令改正，没收违法购进的食盐，可以并处违法购进的食盐价值3倍以下的罚款。
第三十二条 将非食用盐作为食盐销售的，由盐业主管部门责令停止销售，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 将不符合食盐标准的盐产品当作食盐销售的；使用非食用盐加工食品的；制售假冒碘盐及其注册商标包装和防伪“碘盐标志”的，依照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国标准化法》、《中华人民共和国商标法》的有关规定处罚。
第三十四条 未经批准开办加工生产调味、营养食盐的，在市场上销售非碘食盐的，依照《盐业管理条例》、《食盐加碘消除碘缺乏危害管理条例》的有关规定处罚。
第三十五条 无食盐准运证托运或自运食盐的，由盐业主管部门没收违法运输的食盐，对货主处以违法运输的食盐价值1至3倍的罚款，对承运人处以违法所得3倍以下的罚款。
第三十六条 拒绝、阻碍盐业执法人员依法履行公务情节严重的，由公安机关依照有关法律、法规处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 盐业主管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十九条 渔业、畜牧用盐适用本细则。
第四十条 本细则自1997年8月1日起施行。



1997年7月10日