住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？

【王律师答复】

首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。

第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。

基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。

王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545



重庆市沙坪坝区人民政府


沙府发〔2006〕152号





重庆市沙坪坝区人民政府关于印发《沙坪坝区烟花爆竹经营许可证管理办法》的通知



各街道办事处、镇政府（园区），区政府各部门，有关单位：

《沙坪坝区烟花爆竹经营许可证管理办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。







二○○六年十一月二十二日





















沙坪坝区烟花爆竹经营许可证管理办法



为进一步规范我区烟花爆竹经营许可证的审批发放工作，根据《中华人民共和国安全生产法》、国务院《烟花爆竹安全管理条例》、国家安全生产监督管理总局《烟花爆竹经营许可实施办法》、《重庆市燃放烟花爆竹管理条例》、《重庆市烟花爆竹经营许可实施细则》等法律法规，制定本规定。

一、凡在我区辖区内从事烟花爆竹批发、零售的单位或个人，应当依法申请办理烟花爆竹经营许可证。

二、单位或个人申请《烟花爆竹经营（批发）许可证》的，应当向重庆市安全生产监督管理局提出；《烟花爆竹经营（零售）许可证》由区安全生产监督管理局负责审批和管理。

三、在区人民政府规定的烟花爆竹禁止燃放区域内，区安全生产监督管理局不办理任何从事烟花爆竹零售单位或个人申请的《烟花爆竹经营（零售）许可证》。

四、在区人民政府规定的烟花爆竹限制燃放区域内，区安全生产监督管理局只办理从事烟花爆竹零售单位或个人申请的临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》，不办理常年《烟花爆竹经营（零售）许可证》。临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》的有效期为一个月。

五、申请临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》的单位或个人应当具备以下条件：

1. 负责人和销售人员经过安全知识培训;

2.实行专店或者专柜、专人销售，设专人负责安全管理。专柜销售时，专柜应当相对独立，并与其他柜台保持一定的安全距离，保证安全通道畅通；

3.零售场所的面积不小于10平方米,其周边100米范围内无加油站等易燃易爆物质生产、储存设施，50米范围内无学校、幼儿园、医院等人员聚集场所；

4.零售场所配备必要的消防器材，并张贴明显的安全警示标志；

5.法律、法规规定的其他条件。

六、单位或个人申请临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》前，应先取得区供销社的布点意见书，并与区供销社签订《烟花爆竹安全经营责任书》。区供销社负责上述烟花爆竹经营单位或个人的安全管理工作。

七、申请临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》的单位或个人应当提交下列材料，并对其真实性负责：

1.烟花爆竹临时经营（零售）许可证申请书（一式两份）；2.主要负责人、销售人员培训考核合格的证明材料；

3.零售点周边情况示意图及相关安全条件说明；

4.零售点防火及应急处置措施。

八、单位或个人申请临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》，应当持本办法第六条、第七条规定的申请材料，向区安全生产监督管理局提出。区安全生产监督管理局应当在20日内作出决定。对符合条件的，颁发临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》；对不符合条件的，应当书面说明理由。

为方便单位或个人申报，区安全生产监督管理局可在街道办事处、镇人民政府和联芳园区管委会设立窗口，并委托街、镇（园区）安全生产监督管理办公室代为接件。

九、临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》的监督管理，按照国家和重庆市人民政府有关规定执行。

十、烟花爆竹经营单位或个人不得转让、买卖、出租、出借、冒用或者伪造烟花爆竹经营许可证。未经许可经营（零售）烟花爆竹的单位和个人，依据国家安全生产监督管理总局《烟花爆竹经营许可实施办法》第二十一条规定，责令其停止非法经营活动，处2万元以上10万元以下的罚款，没收非法经营物品及违法所得；不按照临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》规定的范围、时间、地点销售的，依据《重庆市燃放烟花爆竹管理条例》第二十条规定，责令改正，没收违法所得，处1千元以上1万元以下罚款。

十一、临时《烟花爆竹经营（零售）许可证》的申请从当年11月15日开始，审批至翌年1月10日结束。

十二、本规定由街道办事处、镇人民政府（园区）安全生产监督管理办公室负责向本辖区的单位和群众宣传。

十三、本规定自公布之日起实施。