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关于印发黄山市2008年度民生工程实施情况考核办法的通知

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关于印发黄山市2008年度民生工程实施情况考核办法的通知

安徽省黄山市人民政府办公室


关于印发黄山市2008年度民生工程实施情况考核办法的通知

黄政办〔2008〕66号


各区、县人民政府,黄山管委会,黄山经济开发区管委会,市政府各部门、各直属单位:
  《黄山市2008年度民生工程实施情况考核办法》已经市委、市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。

二○○八年十二月十八日   

黄山市2008年度民生工程实施情况考核办法

为深入推进我市民生工程顺利实施,确保各项惠民政策措施落到实处,根据《黄山市人民政府关于深入实施二十项民生工程的通知》(黄政〔2008〕10号)等文件精神,结合省民生工程考核办法,制定本办法。

第一条 考核内容。重点考核省、市政府组织的民生工程实施及各项政策措施落实情况。考核内容和相关指标根据市政府与各区县政府、市直成员单位签订的民生工程目标责任书等有关要求确定。各区、县自行实施的民生工程项目不列入考核范围。

第二条 考核对象。为各区县人民政府和市民生工程协调领导组各成员单位(以下简称各成员单位)。

第三条 考核方式。对各区县人民政府考核采取综合考核、单项考核、社会问卷调查三种形式进行。考核总分为100分,其中综合考核分值40分、单项考核分值40分、社会问卷调查分值20分。对各成员单位主要采取综合考核的方式进行。

第四条 考核组织。考核工作在市民生工程协调领导组统一领导下,综合考核和社会问卷调查由市民生工程协调领导组办公室会同市政府督办室负责组织实施,单项考核由市直各牵头部门负责组织实施。

第五条 对各区县人民政府的综合考核。综合考核以年终考核(分值30分)和综合督查(分值10分)两种形式进行。年终考核主要考核各区县民生工程组织实施、资金配套、资金管理、实施效果等情况,由市民生工程协调组办公室负责确定相关考核指标,逐项设置基准分,随机抽样检查,发现未达到指标要求的,作扣分处理(扣分以实证材料等为依据)。综合督查由市民生工程协调领导组办公室上、下半年各组织一次,每次设置5分,计入综合考核得分,实行随机抽样检查,实地验证扣分。

(一)组织实施情况(4分,以现场查阅资料为主)
及时调整健全民生工程协调领导机构,完善工作机制,安排专职人员负责日常工作;及时制定具体实施办法;民生工程目标任务分解落实,积极做好协调推进工作;按时按质完成省、市情况报送工作(以平时记录为依据),档案管理规范齐全;高质量完成民生信息报送工作;积极开展民生工程政策宣传;参加民生工程会议,积极配合市民生办开展工作情况。

(二)资金管理情况(6分,以抽样查账为主)
制定民生工程资金管理办法;足额落实配套资金;及时拨付资金;加强民生工程资金专户管理,确保资金专款专用;发放到人资金,实行支付到人、打卡发放;工程建设资金,严格按工程序时进度拨付项目点。

(三)实施效果情况(20分,以按指标抽样检查为主)
1.完善农村居民最低生活保障制度。进一步健全完善农村居民最低生活保障制度,将符合政策规定的农村居民全部纳入低保范围;严格申请、评议、审核、审批程序,对低保对象实行动态管理,做好低保对象基础信息库和档案管理工作;原2007年保障对象年人均补助金额不低于437元,2008年因扩面新增人员年人均补助金额不低于177元。

2.完善农村“五保户”供养制度。严格农村“五保户”的申请、评议、审核、审批程序,加强动态管理,对符合供养条件的对象做到应保尽保;做好“五保户”供养对象基础信息库和档案管理工作;供养标准不低于年人均1200元。

3.完善城镇未参保集体企业退休人员基本生活费保障机制。对照政策规定,将符合条件的人员全部纳入基本生活费补助范围;严格未参保集体企业退休人员的申请、评议、审核、公示、审批程序,实行动态管理,做好基础信息库和档案管理工作。

4.建立覆盖全市的新型农村合作医疗制度。及时完善新型农村合作医疗实施方案;加强对医疗服务和医疗基金的监管,加强新型农村合作医疗经办机构建设,落实专职工作人员;推行门诊统筹,提高医疗补偿待 遇,基金结余符合规定;完成2008年新型农村合作医疗扩面任务。

5.建立城镇居民基本医疗保障制度。及时完善城镇居民基本医疗保障实施方案;加强对医疗服务和医疗基金的监管;加强城镇居民基本医疗保障经办机构建设,落实专职工作人员;提高医疗补偿待遇,合理控制基金结余;完成2008年参保人数任务。

6.逐步提高城乡医疗救助水平。按照公开便民原则及时修订实施方案;规范医疗救助的申请和审批管理;医疗救助资金年终结余不超过资金总量的10%,提高医疗救助效果。

7.建立重大传染病病人医疗救治和生活救助保障机制。对照政策规定,将符合条件的人员纳入医疗救治和生活救助范围;规范医疗救治和生活救助对象的申请和审批管理,对符合政策规定的人员按规定标准和程序实施救治救助。

8.推进城乡卫生服务体系建设。及时制定城乡卫生服务体系建设年度实施方案;加强工程建设管理,规范基本建设程序;按时完成乡村卫生人员和社区医疗服务机构人员培训任务,按时并保质保量完成2008年城乡卫生服务机构建设及基础设施配备任务。

9.全面实施城乡义务教育经费保障机制改革。及时完善城乡义务教育经费保障机制实施方案,按规定标准落实义务教育公用经费;全部免除城乡义务教育阶段学生学杂费,规范城市义务教育阶段服务性收费和代收费,杜绝乱收费现象;向农村义务教育阶段学生免费提供国家课程教科书;落实家庭经济困难寄宿生生活费补助政策。

10.全面消除农村中小学D级危房。及时制定危房改造年度实施方案;规范基本建设程序,实行以县为主的“五统一”项目管理模式;按时并保质保量完成2008年农村中小学D级危房改造任务。

11.推进农村饮水安全工程建设。及时制定农村饮水安全工程建设年度实施方案;加强工程建设管理,推行项目法人责任制、招投标制、建设监理制、集中采购制、资金报账制、竣工验收制“六制”管理和用水户全过程参与模式;足额筹措资金,专款专用;按时并保质保量完成2008年农村饮水安全项目建设任务。

12.完善农村计划生育家庭奖励扶助制度。严格奖励扶助工作程序,健全完善资格确认、资金管理、资金发放、社会监督“四权分离”运行机制;严格按政策确认奖励扶助对象,规范信息与档案管理;资金按时发放到户到人。

13.实施广播电视“村村通”工程。及时制定广播电视“村村通”年度实施方案;规范设备采购、安装调试、竣工验收程序;按时并保质保量完成2008年广播电视“盲村”建设和无线覆盖任务,建立健全技术维护体系。

14.建立高校和中职学校家庭经济困难学生资助制度。及时制定高校和中职学校家庭经济困难学生资助制度,建立健全学生资助管理机构;按政策界定资助对象,规范数据统计工作;按时足额发放资金。

15.完善大中型水库移民后期扶持政策。坚持属地管理原则,严格落实责任制,加强移民人口核定和管理,按时足额发放直补资金;在尊重移民意愿基础上,确定后期扶持项目,编制项目扶持规划,按“自建、自管、自用”原则进行项目实施和维护管理,按时并保质保量完成2008年度计划建设任务;加强监督检查,畅通信访渠道。

16.实施农村公路“村村通”工程。及时制定农村公路“村村通”年度实施方案,严格按工程建设技术标准执行;推行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制、项目公示制及竣工验收制,建立三级质量保证体系和质量责任追究制度、安全生产责任制;按时并保质保量完成2008年农村公路“村村通”工程建设任务。

17.建立城市低收入家庭住房困难保障机制。全面实施廉租住房保障制度,对符合规定条件申报的城市低收入住房困难家庭应保尽保,完成省、市确定的目标任务,按时足额发放补助资金;开展低收入家庭住房状况调查,制定城市低收入住房保障工作目标、发展规划和年度计划;向社会公布廉租住房保障对象的条件和保障标准,建立基础信息,加强档案管理,规范申请、审核、审批程序,及时足额发放租赁补贴;按国家和省有关规定落实廉租住房保障资金、建设用地和扶持政策,多渠道增加实物配租房源,完成实物配租任务。

18.实施贫困白内障患者复明工程。健全管理制度,加强资金监管;成立手术专家指导组,指定手术定点医院;严格按手术操作规范组织实施,确保手术质量和医疗安全;规范申请、审核、审批程序,加强动态管理,做好基础信息和档案管理工作,完成贫困白内障患者免费手术数达到省定计划数。

19.精神病患者防治。建立协调组织,采取多种形式开展宣传;开展了调查摸底,并建档立卡;及时分解任务,按时按程序完成救助对象确定并发放救助卡,领药落实;配套资金及时拨付到位。

20.省重点地质灾害防治。按期并保质保量完成治理目标任务,避让搬迁项目,应搬迁群众100%完成搬迁安置,原危险点上的危房全部拆除;工程治理项目,治理程序规范,竣工验收合格,保证工程质量。

第六条 对各区县人民政府的单项考核。由市直各牵头部门根据《黄山市人民政府关于深入实施二十项民生工程的意见》(黄政〔2008〕10号)和项目实施办法,对照市政府与区县政府签订的目标责任书等相关内容,结合省主管部门制定的单项考核办法和我市实际,制定具体考核办法,结合日常工作掌握的情况进行考核评分,单项考核办法报市民生办备案。

监察、审计部门在执法检查和审计监督中,如发现区、县及市直部门在实施民生工程中存在违法违纪行为,根据程度相应扣减单项得分或取消项目得分。在项目实施中,被省级主管部门通报批评或被新闻媒体负面报道的,每例扣1分。

第七条 社会问卷调查。由市民生工程协调组办公室组织,统一设计社会调查问卷,以政策知晓度、群众满意度为主要指标。以区县为单位,每个区县200份问卷,市统计局等部门负责问卷调查和整理汇总工作。

第八条 对市直各成员单位民生工程实施情况的考核。总分值为100分,主要内容包括:

(一)基础工作(20分)
1.组织机构(3分)。成立民生工程领导协调机构(1分);实行“一把手”负总责,分管领导具体负责制(1分);有专人负责民生工程工作,设有民生工程联络员(1分)。

2.规章制度(2分)。及时制定民生工程规章制度(1分);牵头实施的民生工程目标任务分解落实,严格按照规章制度执行(1分)。

3.信息宣传(8分)。按时按质完成市定情况报送工作,民生工程报表准确(2分);牵头实施部门每月(监督部门每季度)向市民生办报送简报信息不少于1次(2分);牵头实施部门每季度在各种新闻媒体宣传报道民生工程不少于1次(2分);上述三项未完成的,每项每少一次扣0.5分,单项分扣完为止。积极探索创新宣传方式(1分)(结合随机抽样调查结果进行考评)。年度民生工程有总结(1分)。

4.档案管理(5分)。民生工程资料齐全(2分);整理规范(2分);专门存放,摆放整齐有序,便于查阅(1分)。

5.考勤综合(2分)。参加民生工程会议(1分);缺席一次扣0.5分,扣完为止。积极配合市民生办开展工作(1分)。

(二)政策落实(40分)
1.实施方案(8分)。及时制定牵头实施的民生工程实施方案(5分);实施方案下发及时(3分)。凡未在规定时限内制定下发的,一律不得分。监督部门本项按平均分计分。

2.工作进展(18分)。目标责任明确,层层细化分解落实(3分);牵头实施项目按时按质完成省、市民生工程目标任务(8分);工程类项目严格实行招投标、政府采购、工程监理和竣工验收等制度(水库移民后期扶持项目按省定建管机制执行),已完工工程建设质量优良率达到90%以上;或资金发放、保险补助类项目审核审批程序规范,实行一卡式及时足额补助到位,项目名称准确(7分)。监督部门本项按平均分计分。

3.监督检查(8分)。每年开展单项民生工程监督检查不少于2次(4分);检查报告报送市民生办(2分);督促改进完善(2分)。

4.特色加分(6分)。其中:被作为典型宣传(2分),年度实施的民生工程被省级以上新闻媒体宣传报道的,每一次加0.5分,总加分不超过2分;全市被上级表彰(2分),实施民生工程工作受到上级书面表彰的,每一次加0.5分,总加分不超过2分;报送民生工程信息(2分),向市民生办报送的民生信息被采用的,每一条加0.2分,被省民生办采用的,每一条加0.5分,总加分不超过2分。

(三)考评通报得分(40分)
1.省考核得分(29分)。省年终综合考核(25分),省平时综合督查(4分),根据省综合考核反馈情况和省年终综合考核对我市该项民生工程扣分情况,按比例扣分。

2.通报曝光扣分(4分)。对有实施民生工程情况被上级部门负面通报或被新闻媒体曝光的,每一例扣1分,扣完为止。

3.区县评分(7分)。组织区县各相关部门对市直成员单位组织实施、指导、督查民生工程等情况进行打分。

(四)参与考评资格
1.牵头实施的民生工程没有完成年度目标任务的,取消被表彰资格。

2.牵头实施的民生工程被新闻媒体等曝光,造成不良影响的,取消被表彰资格。

第九条 考核结果运用。考核结果向各地进行通报,公布各区县考核成绩和综合考核、单项考核、社会问卷调查得分情况,并纳入政府目标管理指标体系。依据考核结果对区县人民政府设一等奖1名,二等奖1名,三等奖2名;对市直各成员单位设一等奖2名,二等奖3名,三等奖4名(具体奖励名额将结合我市在全省考核评比中的情况另行研究确定)。

第十条 考核实施方案由市民生工程协调组办公室负责制定。

第十一条 本办法由市民生工程协调领导组办公室负责解释。执行中如有意见建议,请及时向市民生工程协调领导组办公室反映。




  房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对于同等条件的准确理解和适用法律,是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

   一、案例索引
   某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用,每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手术,花去人民币6万余元。秦某因下岗多年,经济状况拮据,在妻子住院前,曾向好友黄某借款5万元。2007年7月,秦某因儿子要结婚,妻子体弱多病,常年需看病吃药,家中已无积蓄,遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某。双方在协商中,秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助,尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息,为表示感激之情,决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某,最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月,双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某,说明自己为新的房产所有人,要求陈某腾退房屋。陈某不同意,并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋,秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权,双方产生纠纷,黄某遂向法院起诉,要求陈某腾出房屋。陈某反诉,请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

   二、焦点引出
   在出租人具有两项法定义务的前提下,本案承租人享有两项法定权能:一是根据“买卖不破租赁原则”享有继续承租的权利;二是根据合同法规定,在同等条件下享有优先购买权。本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用。审判实践中有以下分歧意见。
   第一种意见认为,同等条件即指房屋买卖价格绝对相等,承租人在同样的价格条件下,有权优先购买房屋。
   第二种意见认为,同等条件是相对的,除了价格因素外,还要结合房屋先买权人、实际买受人买卖房屋的其它因素,比如双方之间经济关系、交易支付方式、其它可用货币折算的价格因素,称为金钱折算法。
   第三种意见认为,房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准,在此基础上,要综合考虑交易的支付方式、房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素[1](如:人际因素、亲情因素、情感因素),将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值,此称为市价折算法。[2]
   第一种意见是机械地套用法律,实质上损害了房屋卖方的合法权益,具体体现在:房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍,房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋,却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人;而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格,而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素、亲情因素、情感因素,使得房屋商品价格与人格因素交织在一起,使对于同等条件的法律规定把握变得复杂,简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准,造成实质不公平。
   第二种意见较前一种意见科学,兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素,但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素、情感因素,是难以用货币来进行价格折算的。因此,对该法条采取金钱折算法亦存在局限性。
   第三种意见称之市价折算法,它既考虑到房屋出让的交易价格因素,亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素,是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

   三、法官评析
   关于立法宗旨探寻
   承租人在同等条件下的房屋优先购买权,一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约,是承租人享有房屋使用权的法律延伸,是不动产限定物权的扩张;另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制,是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值,促进资源的有效利用。[3]因此,这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是,该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

   关于人格属性利益商品化研讨
   传统的民法认为人格不具有财产价值,属于社会地位、精神评价、人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中,商品交易日臻繁荣、科学技术日新月异、大众传媒日益发达,人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念。这具体表现在:一是著名人物、艺术名星、体坛新秀、商业巨头,其姓名、肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理、商业广告,借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机。[5]二是特定的人与人之间,基于人际因素、亲情因素、情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格,而这种价格与特定人格属性直接相联系,离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格。三是人格本身也就是商品物权的载体。商品物权的载体一种是自然人,第二种是法人。例如某些单位为职工解决住房问题,采取单位团购开发商建造的商品房,开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房,分别按照优惠价和市场价出售,而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担,当职工将已出租的商品房卖与第三人时,承租人主张以同等条件享有优先购买权,其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价?承租人因不具有单位内部职工的人格属性,在绝大多数情况下,难以享受内部职工的优惠价格买房。这一案例和前文的案例如出一辙,都是基于人格属性导致的价格差异。因此,其交易公式显示为:
   (公式略)

   房屋买卖的价值与价格容易概念混淆
   同样的一件物品在不同的时间、不同的地点、不同的交易对象、不同的零售和批发交易方式、不同的交易结算条件之下,呈现缤纷多样、数额悬殊的价格,唯有物品的市场价值最为恒定,它客观而公正地反映物品的实际价值。[6]市场价值是衡量物品价值量的原始依据,而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

   房屋买卖中的规避法律行为
   如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分,机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件,实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定,使得这项法律规定形同虚设。比如本案中,秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同,然后双方再私下口头协议,实际按照6万元成交,秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益,既处分其房产亦处分其价格权益,前者公开交易、后者暗箱操作,这时承租人面对昂贵的市场价格,可能已经选择放弃优先购买权。

   考察房屋买卖第三人是否为特定对象
   房屋买卖第三人为不特定人时,因该第三人与出租人比较,并无人格属性利益,此时出租人具有房屋用益物权优越性,[7]能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权。而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下,正如上述图表论述分析结论,其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡,该出租人是难以实现先买权的。同样是行使房屋彻底的处分权,秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障,那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某,这和民法意思自治原则本身是相矛盾的。根据合同法第四条规定的合同自愿原则,强制秦某卖房给陈某亦是违法的。[8]

   关于优先购买权的顺序
   当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时,根据“完全物权大于用益物权”、“物权大于债权”原则,房屋共有人基于所有权享有第一顺序的优先购买权,承租人的优先权居于共有人之后行使。
   承租人同等条件优先购买权的法律适用
   1.合理期限内提前通知。
   出租人应当在合理期限内,提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
   2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。
   一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系,包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的,承租人只能以市场价格主张优先购买权,第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备,并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
   二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折价法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。
   三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款,则承租人不得主张分期付款;第三人采用现金付款,承租人不得主张以物抵款;第三人采用即时付款,则承租人不得主张延期付款,双方应当保持结算方式相当。

   四、法律完善
   承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约,亦是赋予承租人用益物权的扩张,[9]立法的目的应当是更合理、更科学地发挥物权的效用。房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的,所有权是完全物权,兼具使用价值和交换价值,[10]前者优于后者。[11]如日本民法典第206条规定:所有人于法令限制内,有自由使用、收益、处分其所有物的权利。德国民法典第903条规定:物之所有人,在不违反法律及第三人权利的范围内,得自由处置其物,并排斥他人对物之一切干涉。两项外国法律的核心思想是:一是赋予所有权绝对权能;二是赋予所有权排它干涉权能。[12]当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时,利益如何衡量?在上述案例中,即使采用市场价格为参照基准,承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房,而出租人秦某出于感恩情结,仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某,此时,纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效,法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务,而只能够判决认定原房屋买卖合同无效,究竟卖不卖房权利仍在于所有权人。秦某仍然可以规避法律,秦某可以选择放弃出售房屋,阻止承租人陈某实现买房目的,然后再重新与黄某签订阴阳合同,把房屋所有权转让给他意图转让的特定人。
   合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的。当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权,将房屋卖给不特定第三人的情况下,法院只能判决认定原买卖合同无效,而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务,出租人在房屋所有权转移之前,有权撤销其卖房决定。但是,该法律条款在表述上属授权性法律,可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务,承租人享有获得房屋所有权的权利,而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决,正是因为法院不能强迫出租人卖房。即使先前买卖房屋合同被撤销,所有权人仍然有权决定不卖房屋。此时,对于承租人而言,国家性授权性法律如同虚设,法律权威受到质疑,亦会对法院的判决表示不满。在此情境下,因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害,法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益。
   司法应当树立权威,立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时,可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善,使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权,有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人,但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时,承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障,限定物权最终无法与所有权相对抗,当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时,承租人的优先权在实践中往往落空,这时该法律制度成为一条废法,既损害了司法机关的公信,亦损害了立法机关的权威,容易引起新的社会矛盾。
   综上研讨,笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改:
   出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
   但是,出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
   正如塞尔苏斯所说,认识法律不意味着抠法律字眼,而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为:一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”,剔除法律模糊概念,突出以市场价格为主导,并结合其它辅助因素;二是增加“但书”,强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能,赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能,充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况,既尊重了当事人的合法权益,亦维护了立法权威和司法公信。

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施,取得了积极成效,新建商品住房成交面积大幅度增加,保障性安居工程建设进度进一步加快,这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。但是,随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

  一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

  (一)加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

  (二)增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况,把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内,抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理,提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划,对需要办理农用地征转用手续的,要加快审批工作,确保供地计划落到实处。

  二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

  (三)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

  (四)继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。同时,要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

  三、加强风险防范和市场监管

  (五)加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度,坚持公平、有序竞争,严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

  (六)继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门,加大对捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度,加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管,依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

  (七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。

  (八)加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测,及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息,稳定市场预期。

  四、加快推进保障性安居工程建设

  (九)力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,继续推进林区、垦区棚户区改造。同时,加大农村危房改造力度,适当增加试点户数。

  (十)中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查,确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时,鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况,要及时向社会公示。

  五、落实地方各级人民政府责任

  (十一)进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则,加大工作力度,促进房地产市场健康发展。

  国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导,对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度,加强监督检查,确保各项工作措施落到实处。

  中华人民共和国国务院办公厅

  二0一0年一月七日