上海市


上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法



第一条 为加强对本市物业管理的日常管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，根据国家和市政府的有关规定，结合本市实际情况制定本暂行办法。
第二条 本市范围内经营物业管理的企业均适用本办法。
第三条 物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。兼营物业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理（如房地产开发企业兼营物业管理），或者不能独立承担
民事责任，不具备企业法人资格的分公司。
第四条 专营企业可按本办法规定申报资质等级。兼营企业暂不定资质等级。专营企业中未实际实施物业管理或者不够等级条件的也暂不定资质等级。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门。浦东新区综合规划土地局，各区县房屋土地管理局、房产管理局，崇明县建设委员会（以下简称各区县房管部门）是本区域内物业管理的行政主管部门，业务上受市房地局的领导。
各类物业管理企业的日常行政管理由注册地的区县房管部门负责。各类物业，包括非注册地的物业的日常行政管理由所在地的区县房管部门负责。
第六条 物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级。
（一）一级物业管理企业需具备的条件：
1．管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉外物业在20万平方米以上；
2．管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上。
物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋（下同）；
3．管理的物业须有两个以上为优秀小区或者大厦，且所管的物业达标面在50％以上；
4．企业经理或者常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；
5．具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；
6．企业经营年限须在3年以上；
7．企业注册资本100万元以上（含100万元）。
（二）二级物业管理企业需具备的条件：
1．管理规模一般在20～50万平方米，或者管理涉外物业在5～20万平方米；
2．管理物业的类型两种以上或管理涉外物业；
3．管理的物业须有一个以上为优秀小区或大厦，所管的物业达标面在30％以上；
4．具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；
5．企业经营年限须在2年以上；
6．企业注册资本50万元以上（含50万元）。
（三）三级物业管理企业须具备的条件：
1．管理物业规模一般在3～20万平方米，或者管理涉外物业在1～5万平方米；
2．有中级专业技术职称3人以上；
3．企业注册资本10万元以上（含10万元）。
（四）管理物业规模3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的暂不定级。
第七条 物业管理优秀和达标小区、大厦的评定标准依据市房地局《关于评选本市1995年度优秀物业管理企业的通知》（沪房地〔1995〕715号）中物业管理示范小区评比标准、物业管理示范写字楼评比标准，评分分值在80分以上为达标小区或大厦，评分分值在90分以
上为优秀小区或大厦。
第八条 优秀小区、大厦的评定工作，由市房地局每两年进行一次。
达标小区、大厦的评定工作，由区、县房管部门每年进行一次。
第九条 物业管理企业资质备案与核发资质等级证书同步进行，原已核发资质证书的企业，按本办法规定重新申报资质等级，核发等级证书。
第十条 外商独资、中外合资、合作的物业管理企业的资质等级向市房地局申报，由市房地局审批。
内资物业管理企业的资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。
经审批确认资质等级的企业，由审批部门颁发相应等级的《上海市物业管理企业资质等级证书》。暂不定级的企业（包括兼营企业），核发“无级”资质等级证书。资质等级证书由市房地局统一编号，统一盖章。
第十一条 物业管理企业申办资质备案和资质等级须提交下列文件或者资料：
1．工商行政管理部门核发的企业法人营业执照；
2．公司经理聘任书；
3．中级以上职称人员的证书或证明材料；
4．上海市物业管理企业资质等级申报表；
5．公司的管理章程、管理合同；
6．根据资质等级条件所需其他材料。
第十二条 经审批确认的资质等级有效期两年。两年后由原审批确认部门对企业等级进行复评，重新审核确认企业等级。
第十三条 对无正当理由超过期限不备案、不申办资质等级的，责令其限期申报备案，或建议由工商行政管理机关取消其物业管理经营资格。
第十四条 有下列情况之一的，区县房管部门有权限期整改，同时可以或者建议该物业管理企业资质等级审批部门降低其资质等级，直至取消其经营资质：
1．不履行物业管理合同及管理办法规定义务的；
2．管理制度不健全，管理混乱，业主、住户投诉较多的；
3．被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不认真整改的；
4．利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
5．对于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；
6．因管理失职，造成重大事故的。
第十五条 对取消物业管理经营资质的企业，其原管理的物业由业主委员会另聘物业管理企业。
第十六条 企业开业两年内仍未实际实施物业管理的，复评时不再核发物业管理资质等级证书。
第十七条 已取得资质等级证书的物业管理企业，如有更名、分立、合并等变更事项，应按本办法规定重新申报，并交回原资质等级证书。
第十八条 物业管理企业如发生破产、撤销，注销营业执照后，应向物业管理主管部门交回资质等级证书。
第十九条 本办法由市房地局负责解释。
第二十条 本办法自1996年9月1日起施行。



1996年9月1日
贵州省人民政府


贵州省人民政府关于建筑业改革的若干规定
贵州省人民政府



建筑业是国民经济的一个重要物质生产部门。建筑业的经济效益如何，对整个国民经济关系极大。长期以来，建筑业缺乏独立经营的必要条件，加上我省建筑业本身的素质比较差，经营管理和技术水平都比较落后，因而普遍存在着工期长、消耗高、浪费大、技术进步慢等问题。为了适
应社会主义现代化建设的需要，建筑业必须围绕缩短工期、提高质量、降低消耗、增加盈利等问题加快进行改革。为此，特作如下规定。
一、改革经营方式，实行招标、投标。凡是重要工程的设计和施工，都必须实行招标、投标；一般工程也可以由建设单位择优选定设计和施工单位。省内、省外的国营和集体施工单位，经资质审查合格后，都可以参加投标，以鼓励竞争，防止垄断。各级城乡建设主管部门，要加强对招
标、投标工作的组织领导和管理。
二、积极推行各种投资包干制。目前要全面推行施工图预算加系数包干和住宅平方米造价包干，并积极创造条件，实行投资包干、工程概算包干、工程造价一次包死，超支国家不补，节约归承建单位。
三、改进分配方式，大力推行百元产值工资含量包干办法。工资含量和利奖比例，由城乡建设主管部门会同有关部门核定；工资总额进入成本，当年工资节余，由企业自行支配并允许转入下年使用。
实行工期奖和全优奖，做到优质优价。奖金由建设单位支付。具体办法，由有关部门制定。
建筑业内部要推行多种形式的经济责任制，打破“大锅饭”。各建筑公司、工程队、混合小分队和专业班组要层层承包，推行栋号包干、施工队“五费”（即人工费、机械费、材料费、管理费、其他直接费）包干和浮动工资等办法，职工收入高不封顶，低不保基本工资。
四、实行新的用工制度。国营建筑企业在劳动部门指导下，可以根据需要招用民工、临时工、合同工、不受地区和指标的限制，以逐步建立城乡结合、固定工和临时工结合的队伍，扩大合同工的比例。
五、改变工程价款结算办法。要积极创造条件，把施工期间的费用，由财政拨款改为承建单位向银行贷款。具体办法，由省计委、省建设厅和省建行研究制定。
六、改革材料供应方式。建筑材料仍由物资部门经营，由计划部门根据基建计划将建材指标切块划拨给城乡建设主管部门，经基建项目排队后进行分配。重点工程所需的材料，由物资部门按设计和工程进度要求组织配套供应；一般工程由承建单位组织供应，其中短缺的材料，允许承建
单位自行采购，价格可高进高出，商得建设单位同意后按实价结算。为了有节奏地组织施工，物资部门应核拨一定数量的周转材料交施工单位调剂使用。
七、在利税上给予必要照顾。从一九八四年开始，在省建总公司试行利润递增包干办法，即以一九八三年实际利润为基数（扣除不可比因素），每年递增百分之四缴纳所得税，一定三年不变。允许建筑业集中使用临时设施费节余和税后留利部分资金修建职工住宅，不另计基建计划指标
。
八、大力扶持和发展集体建筑业。各地要根据建设任务的需要，积极组建城镇和农村集体建筑企业。有关部门要切实做好资质审批和营业执照登记等工作，为集体建筑企业的发展开“绿灯”。要允许和鼓励农村建筑队伍进城，在资质审定范围内承包工程或提供劳务，任何部门均不得阻
拦。
对集体建筑企业实行以下扶持政策：（一）新组建的集体建筑企业，一年内免征所得税，一年后纳税仍有困难的，可向税务部门申请减免；（二）集体建筑企业在完成全员劳动生产率、竣工面积、工程质量优良品率和利润指标后，可以从利润中提取百分之十的企业基金，先提后税；（
三）县属（含县）以上的甲、乙、丙类集体建筑企业，可按工程预算的百分之一收取技术装备费，专款专用；（四）要控制管理费，除省内外集体建筑企业向工程所在地建管站缴纳建安产值千分之五的管理费外，其他任何单位，均不得向集体建筑企业摊派费用。
九、积极开展联营。在自愿互利原则下，省内外国营建筑企业与集体建筑企业之间，都可以组织联营，所有制和核算体制不变。要积极组织设计、施工、科研等部门的联合体，实行总包建制，对建设项目包概算、保质量、保工期。
十、组建农村房屋建筑材料成套供应公司。各地要根据农村建设迅速发展的需要，以城乡建设部门和物资建材部门为主，尽快把农村房屋建筑材料成套供应公司建立起来。各县要逐步建立农村房屋构配件生产网点，向农民供应成套的建房构件。同时，要通过技术指导，帮助搞好小城镇
、村寨的规划和建设。



1984年6月28日