关于开展物业管理行业一次性调查的通知
建设部
关于开展物业管理行业一次性调查的通知
建住房函[2001]188号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局：
根据中央领导同志关于加强物业管理的重要指示精神和“十五”计划纲要中关于“规范发展物业管理业”的要求，为全面、准确掌握物业管理行业发展状况，做好行业管理的基础工作，为政府制定政策法规和进行宏观管理提供依据，经我部研究，并经国家统计局批准，决定开展全国物业管理行业一次性调查。
请你们切实按照要求做好此项工作，于2001年8月30日前将物业管理行业调查汇总表一式两份和全部数据盘（含基层数据），报送我部住宅与房地产业司。联系人：赵江明，电话、传真：（01）68393170。
附件：物业管理行业一次性调查表
中华人民共和国建设部
二○○一年六月二十八日
附件：
物业管理行业一次性调查表
建设部
2001年6月
一、说明
（一）调查目的
为贯彻“十五”计划纲要精神，规范发展物业管理业，全面掌握物业管理行业发展状况，做好行业管理的基础工作，为政府制定政策法规和进行宏观管理提供依据，特进行本次调查。
（二）调查范围
本次调查为一次性调查。调查范围为所有从事物业管理业务的企业。包括兼营物业管理业务的房地产开发企业或其他企业，房管所（处）转制的物业管理企业，机关和企事业单位后勤服务部门转制的物业管理企业等。
（三）调查内容
本调查表设基层表1张和汇总表4张，内容包括企业的管理规模、企业从业人员情况、企业经营情况、项目分包工程合同金额、代管维修基金情况、业主委员会数量等6个方面。
（四）调查时间
调查时点为2001年6月30日，调查时期为2001年上半年。
（五）填报单位
物业管理行业调查基层表由各物业管理企业填报，物业管理行业调查汇总表由各级房地产行政主管部门填报并由省级房地产行政主管部门汇总上报建设部。省、自治区按城市或地区分列，直辖市按区、县分列。
（六）报送方式
建设部统一制发上报数据程序。各省、自治区、直辖市房地产行政主管部门报送磁介质的基础资料；磁介质及纸介质的汇总资料。省以下报送方式由省级房地产行政主管部门自行决定。
（七）报送时间
各省、自治区、直辖市房地产行政主管部门于2001年8月30日前将全部数据盘（含基层数据）报送建设部。
（八）本调查方案由建设部负责解释。
二、指标解释及填写说明
（一）指标解释
1、企业登记注册类型及企业类别
（1）企业登记注册类型，根据《关于划分企业登记注册类型的规定》（国统字[1998]200号）填写。
国有企业：指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司。
有限责任公司：指根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定登记注册，由两个以上，五十个以下的股东共同出资，每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。有限责任公司包括国有独资公司以及其他有限责任公司。
股份有限公司：指根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定登记注册，其全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票筹集资本，股东以其认购的股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。
私营企业：指由自然人投资设立或由自然人控股，以雇佣劳动为基础的营利性经济组织。包括按照《公司法》、《合伙企业法》、《私营企业暂行条例》规定登记注册的私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业。
港、澳、台商投资企业包括：合资经营企业（港或澳、台资）、合作经营企业（港或澳、台资）、港、澳、台商独资经营企业和港、澳、台商投资股份有限公司。
合资经营企业（港或澳、台资）：指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。
合作经营企业（港或澳、台资）：指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。
港、澳、台商独资经营企业：指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定，在内地由港澳台地区投资者全额投资设立的企业。
港、澳、台商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经外经贸部依法批准设立，其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资企业中的股份有限公司。
外商投资企业包括：中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和外商投资股份有限公司。
中外合资经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。
中外合作经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。
外资企业：指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定，在中国内地由外国投资者全额投资设立的企业。
外商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经外经贸部依法批准设立，其中外资的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中外资股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资企业中的股份有限公司。
其他：指上述登记注册类型以外的企业。
（2）兼营物业管理业务的房地产开发企业：指内设非独立法人物业管理机构，兼营物业管理业务的房地产开发企业。
（3）房管所（处）转制企业：指按照政企分开、企事分开的要求，从原属事业性质的房管所（处）改制为独立法人的物业管理企业。
（4）后勤服务部门转制企业：指从原机关、企业和事业单位的后勤服务部门改制为独立法人的物业管理企业。
（5）其他企业：指不属于上述情况的其他类型物业管理企业。
2、规模和分类指标
（1）住宅：指用于居住的房屋建筑。
（2）5万平方米以上的住宅小区：指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。
（3）整治、改造后的旧住宅小区：指经整治、改造并实施物业管理的旧住宅小区。
（4）公寓、别墅：指单位建筑面积造价高于当地一般民用住宅造价一倍以上的高档住宅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位定为公寓、别墅的项目。
（5）办公楼或写字楼：指机关、团体、企业、事业等单位使用的各类办公用房。
（6）商业用房：指用于商业服务活动的房屋建筑。如度假村、饭店、酒店、商场、专业市场等。
（7）工业用房：指用于工业生产的房屋建筑。如厂房、仓库等。
（8）其他：指凡不属于上述用途的房屋建筑。如学校教学用房、医院医疗用房、图书馆、体育场馆等。
3、企业从业人员情况
（1）企业从业人员：指在物业管理企业中工作，取得工资或其它形式的劳动报酬的全部人员。包括：在岗职工、再就业的离退休人员、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。
（2）经营管理人员：指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容拓展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。
（3）管理处主任（项目经理）：指对确定的物业项目进行全面管理和运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任（项目经理）、管理处副主任（项目副经理）。
（4）房屋及设备维护管理人员：指从事房屋及其配套设施设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员。
（5）保洁人员：指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工等。
（6）保安人员：指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员。
（7）绿化人员：指物业管理企业中从事环境绿化修剪、养护等工作的人员。
（8）其他人员：指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。
4、企业经营情况栏的有关指标，依据《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号）的规定和要求填报。
5、项目分包工程合同金额：指物业管理企业将专项服务业务（如电梯维护、绿化养护）分包给专业专营公司，双方正式签定合同中写明的金额。
6、维修基金：指按规定建立的，专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造基金。
7、业主委员会：指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
（二）填写说明
1、“企业从业人员情况”中的房屋及设备维护管理人员、保洁人员、保安人员、绿化人员，不包括专门从事业务管理的人员。
2、“代管维修基金总额”，包括维修基金利息净收益。
3、汇总表的“代管维修基金情况”第501、502栏的数字，是基层表相应汇总的数字和当地房地产行政主管部门代管维修基金总额、代管维修基金支出的合计数。
4、逻辑关系：101=102+106+107+108+109
102≥103 102≥104 102≥105
201=202+204+205+206+207+208
202≥203302＝303＋304
（三）其他
调查过程中遇到疑难问题，请与建设部住宅与房地产业司联系咨询。
联系人：赵江明，电话（传真）：010-68393170；
吴 明，电话：010-68393575，
电子信箱：wm@mail.cin.gov.cn。
物业管理企业调查基层表
物业管理行业调查汇总表
无锡市住宅区物业管理暂行办法
江苏省无锡市人民政府
无锡市住宅区物业管理暂行办法
１９９６年６月２５日 无锡市人民政府令第２６号
第一条 为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。
第三条 本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。
第四条 本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。
第五条 物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。
本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。
本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。
第六条 无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：
（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；
（二）审批物业管理公司资质；
（三）负责维修基金的管理；
（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；
（五）培训和考核物业管理专业人员。
第七条 各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。
市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。
第八条 住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。
第九条 同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。
第十条 业主管理委员会的权利：
（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；
（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的主要措施；
（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；
（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。
第十一条 业主管理委员会的义务：
（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；
（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；
（三）接受物业所有人（使用人）的监督；
（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。
第十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。
物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。
第十三条 物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理公司应当具备的资质条件：
（一）自管或受托管理房屋建筑面积在２万平方米以上；
（二）有自己的名称、章程和组织机构；
（三）有固定的办公地点及经营场所；
（四）有３０万元以上的注册资金；
（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。
第十四条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；
（五）要求业主管理委员会协助管理；
（六）选聘专营公司承担专项管理业务；
（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；
（八）其他依法享有的权利。
第十五条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；
（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；
（五）其他依法应尽的义务。
第十六条 住宅区物业管理的内容可包括：
（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；
（二）日常环境卫生的清扫；
（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；
（四）治安和交通秩序的维护；
（五）其他需要管理的方面。
管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。
第十七条 物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。
《物业管理合同》应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十八条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。
凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。
未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。
第十九条 住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：
（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（二）绿化管理费；
（三）清洁卫生费；
（四）保安费；
（五）管理费。
已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。
第二十条 设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：
（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取１．５％；
（二）公房出售时，按建筑面积每平方米３５元，在售房款中提取；
（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。
第二十一条 物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。
基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。
第二十二条 凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。
第二十三条 开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。
第二十四条 开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：
（一）住宅区规划图；
（二）竣工平面图；
（三）地下管网图；
（四）设备安装图；
（五）其他技术资料。
第二十五条 住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。
第二十六条 住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：
（一）擅自改变住宅区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；
（四）损坏区内公共设施、设备的；
（五）其他违反规定的行为。
上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。
第二十七条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：
（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。
第二十八条 物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第二十九条 本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。
本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。
第三十条 江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。
第三十一条 本办法由无锡市房产管理局负责解释。
第三十二条 本办法自公布之日起施行。