浙江省杭州市物业管理工作协调小组


关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）


根据国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合杭州市实际，特提出以下业主大会及筹备组组建工作指导意见。

一、业主大会成立的条件

物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会

（一）入住率达到 60%以上的；

（二）入住率达到 30%以上，且物业交付使用已满2年的；

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

二、业主大会筹备组的组成

（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后 30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。

（二）筹备组由社区代表 1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。

（三）筹备组应当自组成之日起一般 30日内，由社区负责领导并召集，按规定做好各项业主大会筹备工作， 并 组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

（四）业主委员会委员应当符合下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

（五）业主委员会任期届满换届的，在届满 2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。

（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后 2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。

三、筹备组的工作

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；

（二）根据《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开 15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

四、业主大会会议

（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。 物业管理区域业主人数在 100户（含100户）以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议， 业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。

采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议 3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。

（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。

（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内持有 1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。

（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、区物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。

五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法

住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每 100平方米 建筑面积为一个计票单位，不足 100平方米 的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30%。

六、业主委员会委员的产生

业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。

业主委员会设 5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。

七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（镇人民政府）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。

八、本意见自发文之日起施行。 萧山、余杭区及各县（市）、开发区可参照本意见执行。



杭州市物业管理工作协调小组

二00五年五月二十五日

山东省人大常委会


山东省气象灾害防御条例

2005年7月29日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过

第一条 为了防御气象灾害，保障人民生命和财产安全，促进经济和社会发展，根据《中华人民共和国气象法》及有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条 本条例所称气象灾害，包括天气、气候灾害和气象次生、衍生灾害。
　　天气、气候灾害，是指因台风(热带风暴、强热带风暴)、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大风、沙尘、龙卷、大(浓)雾、高温、低温、连阴雨、冻雨、霜冻、结(积)冰、寒潮、干旱、干热风、热浪、洪涝、积涝等因素直接造成的灾害。气象次生、衍生灾害，是指因气象因素引起的山体滑坡、泥石流、风暴潮、森林火灾、酸雨、空气污染等灾害。
　　第三条 在本省行政区域及管辖海域内从事气象灾害防御活动的，应当遵守本条例。
　　第四条 气象灾害防御工作，应当遵循预防为主、防抗结合、统筹规划、分级负责的原则。
　　第五条 县级以上人民政府应当加强气象灾害防御工作的领导，组织开展气象灾害防御法律法规和科技知识的宣传、普及，支持气象灾害防御的科学研究，将气象灾害防御工作纳入国民经济和社会发展计划，并将所需资金纳入本级财政预算。
　　第六条 县以上气象主管机构负责本行政区域内的气象工作，对天气、气候灾害的监测、预报、预警及人工影响天气作业、雷电灾害防御等工作进行指导和监督管理。
农业、水利、海洋与渔业、林业、环保、国土资源、建设、规划、民政、交通、通讯、旅游等有关部门按照职责分工做好相关的气象灾害防御工作。
　　第七条 县级以上人民政府应当组织气象主管机构和其他有关部门编制气象灾害防御规划。
　　气象灾害防御规划应当包括下列主要内容：
　　(一)气象灾害现状、发展趋势预测和评估；
　　(二)气象灾害防御的指导思想、原则和目标；
　　(三)气象灾害易发时段和重点防御区域；
　　(四)气象灾害防御的主要任务和保障措施；
　　(五)气象灾害防御设施的建设和管理。
　　第八条 县级以上人民政府应当按照气象灾害防御规划组织编制气象灾害防御方案及应急预案，并根据气象主管机构提供的气象灾害预报、警报及建议，决定公布与启动实施，各有关部门应当按照职责分工，做好应急处置工作。
　　气象灾害应急预案的启动和终止，应当及时向社会公布，并及时报告上一级人民政府。
　　第九条 编制区域、流域、海域的建设开发利用规划以及农业、林业、渔业、交通、水利、旅游、自然资源开发等规划，应当符合气象灾害防御的要求，并可以在编制过程中进行气象灾害风险性评估。
　　进行大、中型工程建设的，应当在可行性研究阶段进行气象灾害风险性评估。
　　第十条 县级以上人民政府应当加强气象灾害监测、预警、调查、评估和应急服务系统基础设施建设，根据本地区气象灾害防御工作的需要建设移动气象台，并在城镇显著位置设立气象灾害预警信号播发设施。机场、港口、车站、高速公路、水利工程、旅游景点、交通枢纽和重点工程所在地可以根据需要建设气象灾害预警信号播发设施。
　　任何组织和个人不得侵占、损毁或者擅自移动前款规定的气象灾害防御设施。
　　第十一条 县级以上人民政府应当按照法定标准划定气象探测环境保护范围，并将保护范围纳入城市规划或者村镇规划。
　　规划、建设行政主管部门在审批可能影响气象探测环境和设施的建设项目时，应当事先征得有审批权限的气象主管机构的同意。
　　任何组织和个人不得在气象探测环境保护范围内实施危害或者可能危害气象探测环境的行为。
　　第十二条 县级以上人民政府应当建立气象灾害联合监测机制，组织开展跨地区、跨部门的联合监测，具体工作由气象主管机构实施。
　　联合监测成员应当包括下列单位：
　　(一)各级气象主管机构所属的气象台站；
　　(二)其他有关部门所属的气象台站；
　　(三)水文、水情、森林防火观(监)测站点；
　　(四)其他有关单位。
　　第十三条 气象主管机构应当建立气象灾害信息共享平台。
　　气象灾害联合监测成员单位应当及时向气象灾害信息共享平台提供气象和水情、旱情、灾情等信息，实现气象灾害信息资源共享；涉及国家秘密的，应当遵守国家有关保密规定。
　　第十四条 天气、气候灾害的预报、警报、预警信号，应当由气象主管机构所属的气象台站按照职责向社会统一发布。气象次生、衍生灾害的预报、警报，应当由气象主管机构会同其他有关部门向社会联合发布；国家和省另有规定的，从其规定。
　　天气、气候实况，应当由气象主管机构所属的气象台站根据防御气象灾害和公共服务的需要，按照职责向社会统一发布。
　　其他任何组织和个人不得向社会发布气象灾害预报、警报、预警信号及天气、气候实况。
　　第十五条 各级广播、电视台站、人民政府指定的报纸、网站等媒体，应当及时播发当地气象主管机构所属的气象台站直接提供的天气、气候灾害的预报、警报、预警信号和气象主管机构与其他有关部门联合发布的气象次生、衍生灾害的预报、警报，及时增播和插播临近气象灾害预报、警报和预警信号，并明确标明发布时间和发布单位的名称。
　　气象主管机构所属的气象台站应当通过气象灾害预警信号播发设施，及时向社会播发气象灾害预警信号。
　　任何组织和个人不得向公众传播本条例第十四条第一款、第二款规定以外的组织或者个人提供的气象灾害预报、警报、预警信号及天气、气候实况。
　　第十六条 县级以上人民政府应当加强人工影响天气工作的领导和协调，建设人工影响天气作业体系，并根据气象主管机构所属的气象台站发布的气象灾害预警信息，组织开展人工影响天气工作。
　　第十七条 从事人工影响天气作业的，应当具备相应的资格，并严格遵守国务院气象主管机构规定的作业规范和操作规程。
　　第十八条 国家建筑物防雷设计规范规定的第一类、第二类、第三类防雷建(构)筑物及其附属设施、易燃易爆场所、计算机信息系统、广播电视系统、通信系统和其他弱电设备、易遭受雷击的设施，应当安装雷电灾害防护装置。
　　新建、改建、扩建建设工程项目的雷电灾害防护装置，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
　　第十九条 从事雷电灾害防护装置设计、施工和安全检测的，应当按照国家规定取得相应的资质。
　　严禁不具备资质或者超出资质等级从事雷电灾害防护装置设计、施工和安全检测活动。
　　第二十条 雷电灾害防护装置施工图设计文件应当符合国家规定的防雷技术规范和标准，并经气象主管机构审核；未经审核或者审核不合格的，不得交付施工。
　　从事雷电灾害防护装置施工的，应当按照审核同意的施工图设计文件进行施工。
　　雷电灾害防护装置竣工后，应当经气象主管机构验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。
　　气象主管机构应当在收到竣工验收申请之日起十日内作出验收结论。
　　第二十一条 雷电灾害防护装置应当符合国务院气象主管机构规定的技术要求。 销售雷电灾害防护装置的，应当到省气象主管机构或者其委托的设区的市气象主管机构备案。
　　第二十二条 气象主管机构应当会同有关部门加强对雷电灾害防护装置安全检测工作的指导。
　　雷电灾害防护装置应当每年检测一次；易燃易爆场所的雷电灾害防护装置，应当每半年检测一次。经检测不合格的，应限期予以整改。
　　第二十三条 发现气象灾害的单位和个人，应当立即向当地人民政府或者气象主管机构、其他有关部门报告。
　　气象主管机构或者其他有关部门接到气象灾害报告后，应当立即报告本级人民政府和上级主管部门，通报有关部门，并提出气象灾害防御建议。
　　第二十四条 重大气象灾害发生后，由灾害发生地的县级以上人民政府组织气象主管机构和其他有关部门开展灾情调查和救援工作。气象主管机构应当确定气象灾害的种类、程度及其发展趋势，并做好气象服务工作。
　　其他有关部门根据职责分工，做好气象灾害应急救援工作。
　　第二十五条 违反本条例规定，侵占、损毁或者擅自移动气象灾害防御设施，或者在气象探测环境保护范围内从事危害气象探测环境活动的，由气象主管机构按照权限责令停止违法行为，限期恢复原状或者采取其他补救措施，可以处五万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条 违反本条例规定，向社会发布、传播或者拒绝与延迟按正常途径发布、传播天气、气候灾害预报、警报、预警信号及天气、气候实况的，由气象主管机构按照权限责令停止违法行为，限期消除不良影响，可以处五万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十七条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由气象主管机构责令限期改正，可以处三万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)应当安装雷电灾害防护装置不安装的；
　　(二)雷电灾害防护装置施工图设计文件未经当地气象主管机构审核或者审核不合格擅自进行施工的；
　　(三)雷电灾害防护装置未经当地气象主管机构验收或者验收不合格擅自投入使用的；
　　(四)拒绝雷电灾害防护装置检测或者检测不合格又不整改的；
　　(五)不具备相应资质或者超出资质等级从事雷电灾害防护装置设计、施工和安全检测的。
　　对验收不合格擅自投入使用的雷电灾害防护装置，由气象主管机构责令限期拆除，逾期不拆除的，由气象主管机构组织拆除，所需费用由建设单位承担。
　　第二十八条 气象主管机构和其他有关部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)未按照气象灾害防御方案或者气象灾害应急预案的要求采取必要措施、履行有关职责的；
　　(二)不及时提供防御气象灾害所需的气象和水情、旱情、灾情等信息，造成严重后果的；
　　(三)因玩忽职守导致重大漏报、错报气象灾害信息的；
　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
　　第二十九条 本条例自2005年10月1日起施行。