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福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

时间:2024-07-12 15:17:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9674
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福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

福建省福州市人大常委会


福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

(2012年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2012年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准)



福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《福州市物业管理若干规定》作如下修改:
一、第一条修改为:“为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。”
二、增加一条,作为第三条:“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。”
三、第三条改为第四条,修改为:“市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:(一)组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;(二)指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;(三)负责物业服务企业的行业管理;(四)法律、法规规定的其他职责。”
四、增加一条,作为第五条:“城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。”
五、增加一条,作为第六条:“乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:(一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;(二)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;(三)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;(四)法律、法规规定的其他职责。
村(居)民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督,依法协调处理物业管理纠纷。”
六、增加一条,作为第七条:“建立物业管理联席会议制度,协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集,由所在地的县(市、区)房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”
七、第五条改为第九条,增加一项,作为第六项:“维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分”。
八、第六条改为第十条,并将第三款修改为:“已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。”
九、第七条改为第十一条,修改为:“市、县(市、区)人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县(市、区)房地产行政主管部门确认的物业管理区域,确定管理方式,并推广专业化物业服务。”
十、第八条改为第十二条,修改为:“在一个物业管理区域中,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上,或者首套物业出售并交付使用已满两年的,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供,建设单位未能提供的,由业主大会筹备组书面申请,经乡镇人民政府、街道办事处确认,可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料,各有关单位应当予以配合。”
十一、第九条改为第十三条,增加一款,作为第一款:“同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。”
十二、删除第十条。
十三、增加一条,作为第十四条:“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”
十四、第十一条改为第十五条,并将第三款修改为:“在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”
十五、增加一条,作为第十六条:“业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。”
十六、第十二条改为第十七条,并将第一款修改为:“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县(市、区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。”
十七、增加一条,作为第十八条:“尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域,可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。”

十八、第十三条改为第十九条,修改为:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责。”
十九、第十六条改为第二十二条,修改为:“物业服务企业的基本义务:(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,建立重大事项汇报制度,接受业主咨询和监督;(二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;(五)合同终止之日起十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;(六)法律、法规规定的其他义务。”
二十、第十七条改为第二十三条,修改为:“物业服务合同应当约定下列基本内容:(一)房屋及其附属设施的维修、养护;(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;(三)道路维护,车辆停放秩序管理;(四)安全防范和维护公共生活秩序;(五)法律、法规规定的其他应当约定的事项。”
二十一、第十八条改为第二十四条,并将第一款修改为:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的,建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。”
二十二、第二十三条改为第二十九条,增加一款,作为第一款:“业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。”
增加一款,作为第四款:“业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并报送乡镇人民政府、街道办事处,接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的,经业主提议,乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。”
二十三、第二十四条改为第三十条,并将第一款修改为:“车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合同中约定,其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”
将第二款修改为:“治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。”
二十四、第二十五条改为第三十一条,并将第一款修改为:“物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价,采取包干制。”
二十五、第二十六条改为第三十二条,并将第一款修改为:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成,推行分级分类服务,明码标价。”
二十六、增加一条,作为第三十五条:“物业服务合同期限届满两个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”
二十七、第二十九条改为第三十六条,修改为:“物业服务合同终止时,业主委员会与新、原物业服务企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”
二十八、第三十二条改为第三十九条,并将第二款、第三款修改为:“物业买受人缴交的专项维修资金,由市、县(市、区)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县(市、区)房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”
删除第四款。
二十九、增加一条,作为第四十条:“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度,按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请,用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”
三十、第三十三条改为第四十一条,增加一款,作为第一款:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”
三十一、第三十四条改为第四十二条,修改为:“在物业管理区域内,物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告:
(一)违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;
(二)擅自拆改房屋结构的;
(三)擅自占用公共消防通道的;
(四)未取得营业执照从事经营活动的;
(五)破坏小区园林绿化的;
(六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后,应当按照市人民政府确定的职责及时查处。”
三十二、第三十五条改为第四十三条,修改为:“违反本规定,物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,擅自撤出小区物业管理的,或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域正常物业管理的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。”
三十三、第三十六条改为第四十四条,修改为:“违反本规定,物业服务企业未依法备案物业服务合同,由房地产行政主管部门责令限期报送备案;逾期不报送备案的,处以五千元以上一万元以下的罚款。”
三十四、第三十八条改为第四十六条,修改为:“违反本规定,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以五千元以上五万元以下的罚款。”
三十五、增加一条,作为第四十七条:“违反本规定,建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。”
三十六、增加一条,作为第四十八条:“市、县(市、区)房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)不依法履行监督管理职责的;
(二)对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的;
(三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。”
三十七、第三十九条改为第四十九条,修改为:“违反本规定其他规定的,依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。”
三十八、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定,将“物业管理企业”、“业主公约”、“业主临时公约”等物业管理专用名词分别修改为“物业服务企业”、“管理规约”、“临时管理规约”。
此外,对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福州市物业管理若干规定》根据本决定作相应的修正,重新公布。




非正式行政法渊源的效力适用规则研究

姚仁安 付士平

  同两大法系的世界各国一样,中国行政法渊源也十分繁杂。如果我们用控权理论来审视行政法渊源,就会发现并不是所有与行政有关的规范性依据都是行政法的正式渊源,其中存在为数众多,非常庞杂的非正式行政法渊源。加强对非正式行政法渊源价值构成及其效力与适用规则的研究,对有效控制和监督行政权力、构筑和完善行政审判的法律适用规则具有重要意义。
  一、非正式行政法渊源的内涵和结构
  “法律渊源”语出罗马法Fontesjuris[1],原意为法律的源泉,即法源,指法律的内容导源于何处。这是“法律渊源”的实质内涵。但我国法学界几乎都是在形式意义上使用“法律渊源”这一概念,认为法律渊源是根据法律效力的来源不同而形成的[2]、由不同国家机关制定和认可的、具有不同法律效力和法律地位的各种类别的规范性法律文件的总称,包括正式渊源和非正式渊源两类。
美国学者博登海默认为,正式渊源是可以从体现了官方法律文件中的明确条文形式中得到的渊源。非正式渊源指尚未在正式法律文件中得到权威性的和至少是明文的阐述与体现的那些具有法律意义的资料和考虑,包括“正义标准”、“推理和思考事物本质的原则”、“个别衡平法”、“公共政策”、“道德信念”、“社会倾向”以及“习惯法”[3]。
  我国学者一般认为,正式渊源通常又称直接渊源,指国家制定的具有不同效力的成文法律,包括宪法、法律、行政法规、地方法规、自治法规以及规章等。非正式渊源通常又称间接渊源,指经国家认可的,由国家赋予其法律效力的规范性文件,包括公 共政策、法律原理、判例等 [4]。我国也有学者将行政和地方规章纳入非正式行政法渊源的范畴进行讨论,理由是我国行政诉讼法第五十三条规定,人民法院对规章享有间接审查权 [5]。笔者认为,从我国传统行政法理论和立法实践来看,将规章纳入非正式行政法渊源是值得商榷的。首先,我国立法法已把规章作为正式的行政法渊源之一进行了规范;其次,我国行政诉讼法虽赋予人民法院对规章的间接审查权,但这并不是区分正式和非正式行政法渊源的标准和条件。在具体法律法规的选择和适用问题上,人民法院对法律法规同样享有选择权,有权适用此法,而不是用彼法;有权取上位法,舍下位法。且我国宪法和相关法律也已明确赋予国务院各部委以及省级人民政府、省会城市人民政府、较大的市人民政府、经济特区人民政府享有规章的制定权。因此,规章不应属非正式行政法渊源。判断正式与非正式行政法渊源的标准和条件,是看某一具体行政法渊源的制定、发布是否符合立法法规定的正式立法程序。法律法规和规章均应属正式的行政法渊源。国家和地方各级权力机关及其行政机关,依照宪法和组织法的规定,于立法程序之外,发布的调整行政关系的决定、命令、指示等规范性文件,均属非正式行政法渊源的范畴。其主要包括以下五类:
  (一)全国人大除根据《宪法》62条、63条行使修改宪法、监督宪法实施、制定和修改刑事、民事、国家机构及其他基本法律立法权外,制定和发布的调整行政关系的其他规范性文件;(二)全国人大常委会除根据《宪法》67条行使解释宪法和法律,监督宪法实施,制定和修改其他法律等立法权外,制定和发布的调整行政关系的其他规范性文件;(三)国务院依照《宪法》89条于制定发布行政法规、缔结条约之外,发布的调整行政关系的决定、命令等规范性文件;(四)地方各级权力机关和行政机关于制定发布地方法规和规章外,发布的调整行政关系的其他规范性文件;(五)以不成文法形式存在的行政习惯、判例、法律原理。
  从以上分析可以看出,非正式行政法渊源具有如下法律特征:
  (一)它主要是由各种非制定法构成,内容十分庞杂,是各种制定法的协调和补充;(二)非正式行政法渊源的发布主体,既包括国家各级权力机关,也包括各级党政机关,还有各种社会团体、行业管理协会;(三)非正式行政法渊源依其发布主体不同,存在高低不同的效力位阶。
  二、非正式行政法渊源的价值构成探析
  法的价值是其作为客体对于主体人和社会需求的满足。研究非正式行政法渊源的价值,是认识和把握非正式行政法渊源内在本质,充分发挥其法律功能,准确适用于司法审查的需要。同时,行政法包括非正式行政法渊源,为不同的价值准则设定了不同的法律地位和不同的实现方式及过程。研究正式的、非正式的行政法渊源的价值,可以减少价值冲突,使多种价值准则得以并存,从而为司法审查中非正式行政法渊源的选择适用,提供一个更为准确、鲜明的参照物。非正式行政法渊源的价值主要由正义价值、秩序价值、效益价值、自由价值所构成。
  [正义价值] 正义是一个极富有生命力的概念,从中西方传统正义论到现代法律正义论,它一直随社会的发展而不断地变化着。正义不是法的产物,而是法的理念、精神和追求。严格地讲,法的秩序、效益、自由等一切价值都是建立在正义价值之上。没有正义,法的其它一切价值都是不存在的。非正式行政法渊源的正义价值主要体现在:第一,使正义得到更为普遍的认同;第二,作为法律保障正义实现的补充。这种保障上的补充,又是通过实体正义和程序正义两个途径来实现社会正义的保障的。一个缺乏正义的社会必将是一个舞弊的社会、黑暗的社会和动荡的社会。非正式行政法渊源是谋求和保护社会正义最基本的手段和途径之一。
  [秩序价值] 秩序是自然和社会存在的基础,是自然和人类社会发展的条件。其既包括自然界按自然法则形成的自然秩序,又包括人类社会中由社会规范调控所形成的社会秩序。社会规范不仅包括正式的行政法渊源,也包括非正式的行政法渊源。正式行政法渊源的缺陷、暇疵和冲突,为非正式行政法渊源提供了调控社会秩序的空间。秩序价值虽不是非正式行政法渊源的核心价值,但却是实现非正式行政法渊源正义价值、效益价值和自由价值最基础的价值成份。作为正式行政法渊源的协调与补充,非正式行政法渊源的秩序价值主要表现在三个方面:第一,通过进一步明确和规范行政主体的职能、调整统治阶级内部局部利益冲突,防止行政权力空缺或重叠,建立合理的、有规则的行政职能系统;第二,合理有序配置行政法律关系主体在行政实体法和程序法上的权利与义务,保障行政法律关系秩序;第三,强化对市场主体和各种市场关系的调整与保护,最大限度的优化配置各经济要素,稳定和协调市场结构、生产结构、流通结构、消费结构的相对平衡有序。
  [效益价值] 效益是产出减去投入后的结果。非正式行政法渊源的效益价值,集中反映在对自然资源和社会资源的有效利用与分配上。自然资源一般具有不可再生性。加强对土地、矿藏、森林等自然资源的保护和对政策、信息、权利、义务等社会资源的公正平等分配,提高其利用效益,正式和非正式行政法渊源是必不可少的调整机制、分配规则和行为规范。非正式行政法渊源的效益价值不仅表现在经济效益的获得和增加,而且还体现在权力运作效益的提高和社会公正的维护。它主要是通过优化配置行政结构及行政程序,减少和降低行政管理成本来实现的。社会公正是法律的追求,属法律正义价值的内容,也是法律效益价值的体现。
  [自由价值] 自由是人生而具有的属性。自由对于人的价值,表现为它是人的潜在能力外在化,是人发展的助动力。正如重力定律不是阻止运动的手段一样,法律不是压制自由的手段,而是人民自由的圣经[6]。法律自由是一定社会中的人们受法律保障和认可的,按自己意志进行活动的权利。非正式行政法渊源的自由价值,首先是通过对法律自由的具体化来体现的。比如宪法规定的集会游行示威自由,在《集会游行示威法》颁布之前,有关集会游行示威管理方面的非正式行政法渊源,就为这种自由的实现规定了具体的方式和方法,使游行示威自由与其他公民正常生活的自由之间得以协调。其次,非正式行政法渊源还通过对侵害他人法律自由的行为设定制裁和否定性评价,来实现对他人法律自由的维护和保障。
需要特别强调的是,法的价值是一个多元多维的庞大系统。由于价值主体的多元性、多样性、社会需求的复杂性、变化性、社会生活的广泛性、多重性,法的价值冲突在所难免。关键是我们应根据不少学者倡导的法定价值优先原则、适当成本原则、最佳效益原则,取利避害,减少和避免法的价值冲突,准确选择和适用非正式行政法渊源[7]。
  三、非正式行政法渊源的效力适用规则设计
  非正式行政法渊源的效力问题,在前苏联和西方法学界均存在争议。我国学者一般认为,非正式行政法渊源不具有法律效力。但也有少数学者认为,法律明确规定了的国家政策、国家计划,应允许其以一定范围的其它规范作为补充渊源适用于有关事件[8]。笔者认为,非正式行政法渊源的法律效力,不能抛开正式行政法渊源而孤立地去讨论它。确定非正式行政法渊源的效力,一般应遵循如下规则:
  [效力待定规则]
  ——非正式行政法渊源是否具有法律效力,取决于其与同类正式行政法渊源的联系。舍此联系,非正式行政法渊源本身,显然不具有法律效力。在未与正式行政法渊源比较对照之前,非正式行政法渊源的法律效力处于不确定状态,不能作为行政行为的合法性依据而适用于司法审查。
  [效力吸收规则]
  ——非正式行政法渊源与相同位阶或高位阶正式行政法渊源一致,则其效力为正式行政法渊源所吸收,审判中可直接适用正式行政法渊源的规定,并可参考非正式行政法渊源的具体规定。
  ——与非正式行政法渊源同类的正式行政法渊源空白时,在不与宪法、基本法律抵触的前提下,该非正式行政法渊源具有法律效力,可结合宪法、基本法律的原则条款一并适用。
  [效力冲突规则]
  ——非正式行政法渊源与相同位阶的正式行政法渊源中的强制性规范抵触的,该非正式行政法渊源中的相应规范不具有法律效力。
  ——非正式行政法渊源与相同位阶的正式行政法渊源中的任意性规范抵触的,该非正式行政法渊源的法律效力可视具体情况而定。若正式行政法渊源中的任意性规范明显滞后于社会生活现实,可根据法的价值冲突规则承认非正式行政法渊源的法律效力而适用之。
  ——非正式行政法渊源与高位阶的正式行政法渊源抵触的,该非正式行政法渊源不具有法律效力;非正式行政法渊源与低位阶的正式行政法渊源抵触的,适用该非正式行政法渊源的规定。
  [效力等级规则]
  ——与正式行政法渊源一样,非正式行政法渊源从全国人大及其常委会,国务院及其各部委、中国人民银行、审计署和其他直属机构,到地方各级人大及其常委会、地方各级人民政府及其职能部门,依发布主体不同,其效力存在高低不同的位阶等级。上位规范优于下位规范,特别规范优于普通规范,新发布的规范优于以前发布的规范。
  [效力范围规则]
  ——国家权力机关及其行政机关发布的非正式行政法渊源的效力及于全国;地方权力机关及其行政机关发布的非正式行政法渊源的效力仅限于本地方。
  四、对《行政诉讼法》相关法律适用条款的修改与完善
  我国《行政诉讼法》关于法律适用问题的规定主要存在以下缺陷:
  第一,没有把宪法作为司法审查的依据进行规定。我国学者普遍认为,宪法是正式的行政法渊源。但我国《行政诉讼法》第五十二条没有把宪法作为司法审查的依据予以规定。有学者认为,宪法是司法审查的最高依据和最终依据,但不是直接依据和具体依据[9]。笔者认为,宪法不仅是司法审查的最高依据和最终依据,也是直接依据和具体依据。人民法院对规章以下抽象行政行为的审查和对非正式行政法渊源效力的确认,必将直接涉及宪法的某些具体规定。更何况山东省高级人民法院审判的陈晓琪以侵犯姓名权的手段侵犯齐玉苓宪法保护的受教育权案,已首开直接以宪法规定判案的先河[10]。加强宪法权利的保护,实现宪法司法化已是大势所趋。
  第二,只规定正式行政法渊源是司法审查的依据,对非正式行政法渊源的效力未作规定。这与我国长期以来存在的制定法传统有关,但显然有悖于我国目前法治实践。前面已经论及,由于法律调整的局限性和社会生活的复杂性,正式行政法渊源并不能涵盖所有行政法律关系,难以解决行政发展中的问题。特别是我国行政法采用成文法主义,但又没有象民法、刑法那样形成统一法典,法律调整与行政现实之间往往出现断层和间距。我国行政主体作出的具体行政行为中,有相当一部分是依据国家政策等非正式行政法渊源作出的。这类行政行为一旦涉讼,必将导致非正式行政法渊源法律效力的确认。有条件的承认非正式行政法渊源的法律效力,与行政法治原则并不发生价值冲突。因此,行政诉讼法有必要对非正式行政法渊源的法律效力作出规定。
  第三,对法律解释的法律效力和法律地位未作规定。我国不少法律法规和规章都授予某一行政主体对本行政法规范的解释权,但对这些解释在司法审查中的法律地位,《行政诉讼法》并未规定。笔者以为,根据我国法律解释权限的划分,全国人大及其常委会的立法解释,国务院的行政解释,最高法院和最高检察院的司法解释,是行政审判的当然根据,其他解释只能作为非正式行政法渊源适用。
综上,笔者建议,对我国《行政诉讼法》第五十二条、五十三条作出修改,将宪法和立法解释、行政解释、司法解释作为司法审查的直接依据、政府公共政策等非正式行政法渊源作为参考依据在条款中明确予以规定。

参考书目:
[1]卢云编著《法学基础理论》,中国政法大学出版社,1994年版第52页。
[2]周农、唐若雷主编《法理学》,1998年版第288页。
[3](美)博登海默著《法理学——法哲学及其方法》,邓正来译,华厦出版社,1987年版。
[4]万斌著《法理学》,浙江大学出版社,1988年版第231页。
[5]孙笑侠著《法律对行政的控制——现代行政法的法理解释》,山东人民出版社,1999年版第107页。
[6]详见《马克思恩格斯全集》第1卷71页。
[7]卓泽渊主编《法理学》,法律出版社1998年版第292页。
[8]徐国栋著《民法基本原则解释——成文法局限性之克服》,中国政法大学出版社,1992年版第124页。

珠海市违法建筑管理规定

广东省珠海市人民政府


珠海市违法建筑管理规定
珠海市人民政府



第一条 为贯彻实施《中华人民共和国城市规划法》和《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》,保证珠海市总体规划顺利实施,制定本规定。
第二条 本规定适用于珠海市城市规划区。
第三条 珠海市规划局是查处违法建筑的行政主管部门,负责对违法建筑行为和违法行政主管部门,负责对违法建筑行为和违法建筑属性进行界定,作出行政处理决定。
珠海市城市管理监察大队(以下称市监察大队)是实施城市规划的监察机构,行使城市规划监察职能,负责监督、制止违法建筑行为,对违法建筑进行调查、取证和立案,并执行市规划局作出的行政处理决定。
第四条 下列行为属于违法建筑行为:
(一)在未领取建设用地规划许可证或临时用地规划许可证的用地上进行建设的;
(二)擅自变更建设用地规划许可证或临时用地规划许可证核准的用地位置、范围和使用功能性质进行建设的;
(三)未领取建设工程规划许可证或临时建筑许可证进行建设的(包括新建、扩建、改建、室外维修、搭建等);
上述室外维修指在建筑物外部新开门窗,突出墙面安装外凸防盗网和加设雨篷等致使建筑物外观发生改变的维修。
上述室外搭建指围封阳台和在天台、楼顶搭建加层(房)、搭棚等。
(四)擅自变更建设工程规划许可证规定和标准的施工图进行建设的;
(五)擅自转让、租赁建设工程规划许可证或临时建筑许可证进行建设的;
(六)领取了建设工程规划许可证或临时建筑许可证,但未经市规划局进行基础验线而擅自施工的;
(七)使用逾期失效的建设工程规划许可证或临时建筑许可证进行建设的;
(八)使用临时建筑许可证进行永久性建设的;
(九)临时建筑未经批准续期,逾期不拆除的;
(十)未经市规划局批准,擅自改变建筑物结构或原设计使用功能的;
(十一)未经市规划局批准设置广告牌、路(招)牌的;
(十二)擅自改变绿地用途,造成绿化面积达不到规划指标要求的;
(十三)其它违反城市规划进行建设的行为。
违法建筑行为所产生的建筑物、构筑物和其它设施均属违法建筑。违法建筑物(包括附属、配套设施等)不予办理产权登记,不得进行转让、出租、继承、赠与、抵押等行为。违法建筑报装水电,市供电、供水部门不得受理;对用作经营的违法建筑,工商管理部门不得发给营业执照,
已发给的应予吊销。
第五条 市规划局和市监察大队工作人员有权检查建设工程的报建资料,建设单位或个人应当如实提拱以下资料:
(一)建设用地规划许可证、临时用地规划许可证和土地使用证:
(二)建设工程规划许可证或临时建筑许可证;
(三)报建批准图纸(包括用地红线图、施工图等)。
第六条 对在建的违法建筑,市城市管理监察大队一经发现,应当发出停止建设通知书,责令停工,并强制拆除,没收所有建筑材料、机具,作价低偿强制拆除的人工费用(以下条款所列强制拆除所得的材料、机具均按本款处理)。
上款在建的违法建筑是指建筑物单层尚未封顶或构筑物尚未安装完毕的建筑。
对已建成的违法建筑,由市规划局视情况作出拆除或罚款等的处理。
第七条 违法建筑未办理报建手续但不影响城市规划的,责令建设单位停止建设,限期补办报建手续,并对违法建设单位或个人处以违法建筑总造价百分之五至百分之十五的罚款。
违反上款规定,在限期内不补办报建手续、不采取改正措施或不缴纳罚款的,对违法建筑可予以没收或拆除。
没收的违法建筑,其产权属市人民政府,由市房产管理局管理。
第八条 下列违法建筑,严重影响城市规划,必须限期拆除:
(一)不符合城市规划布局、与规划用地功能相抵触,已构成改变城市规划土地使用性质的;
(二)侵占城市规划道路红线、道路两侧隔离带和绿化带的;
(三)侵占城市市政管线控制地带和通讯走廊控制带的;
(四)对周围居民正当权益或对四邻建筑安全构成严重影响的;
(五)对城市街道市容或城市景观影响较大的;
(六)影响城市重点工程建筑及其整体布局的;
(七)对城市消防、防风、防洪、防汛及环境保护构成直接影响的;
(八)侵占河道、渠道、海堤、河堤、城市水源地、规划保留水域、风景名胜区、园林绿地、各类公共绿地、文物保护区、规划停车场和其它公共设施用地的。
第九条 市规划局处理违法建筑案件的具体程序,由市规划局另行制定。
第十条 对接到停止建设通知书后仍继续施工的违法建设单位、个人和施工队伍,市规划局和市城市管理监察大队必须采取必要措施,以强行制止。制止措施包括:收缴、封存施工工具和设备;通知有关部门断电、停水或吊销施工执照并清理外地施工人员等。
第十一条 实施违法建筑行为造成公用设施、市政设施及绿化设施损坏的,对违法建设单位或个人处以被损坏设施造价三至五倍的罚款,并责令其按原状修复或按原价赔偿。
实施违法建筑行为危害他人人身财物安全,造成重大损害的,主管机关应视其情节依法追究行为人的经济或刑事责任。
第十二条 对承包违法建设工程的施工单位,除由市建委处以罚款外,对其中态度恶劣或情节严重的,应当取消其在本市的施工资格。
协助违法建设单位进行设计的机构,初犯的,予以通报批评;再犯的,市规划局和城市建设管理部门应当停止受理该设计机构的所有设计审查。
第十三条 对实施违法建筑的直接责任人员,其所在单位或上级主管机关应给予行政处分;情节严重的,由市规划局提请有关公安、司法机关依法给予处理。
违法建设单位的上级主管机关应督促该单位执行市规划局作出的行政处理决定。违法建设单位及其主管机关对执行行政处罚决定采取抗拒、拖延、纵容行为的,市规划局有权暂停办理该单位及其上级主管机关的其建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的审批手续。
第十四条 当事人对市规划局和本规定所列其它有关行政主管机关作出的处理决定不服的,在接到处理通知之日起十五日内可向市人民政府申请复议或直接向人民法院起诉。当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也
不向人民法院起诉、又不履行处理决定的,由作出处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第十五条 在查处违法建筑工作中,执法工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十六条 本规定自颁布之日起施行,市人民政府1985年3月1日颁布的《珠海市人民政府关于违章建筑处理的暂行规定》(珠府字〔1985〕08号)同时废止。



1993年5月27日