对《民通意见》第118条废止的理解

邱胜奎


最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条，是有关承租人优先购买权的保护的规定。原文如下：“118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效｡”

根据这一规定，我们可以得出两种结论：

1、当承租人向人民法院主张优先购买权的情况下，人民法院应当认定房屋买卖合同无效。

2、当承租人不向人民法院主张优先购买权的情况下，房屋买卖合同应当有效。

那么也就是说，这样的合同属于效力待定的合同，类似这样的规定，在法律条款上很多，诸如限制民事行为能力人所签定的超过其智力水平的合同、无权处分他人财产的合同、未取得预售许可证的商品房买卖合同、未取得房地产开发资格而签定的房地产开发合同等等。

这在《合同法》及《物权法》没有颁布之前，不会产生争议，而当我们把这一条款与《合同法》及《物权法》的规定对比之后，会发现产生了极大的矛盾。

先来看看《合同法》的规定：“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，很显然，这一规定并未涉及合同效力的问题。《合同法》有关合同无效的规定如下：“第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

当我们试图通过《合同法》第52条的规定来证明侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效的时候，会发现十分的牵强。唯一可能无效的情况就是：当购买人明知或应知房屋存在租赁关系且房屋所有人未就房屋买卖通知承租人时，可以依据第（二）项，恶意串通，来确认合同无效。也就是说，在没有其他无效情形的情况下，在《合同法》的框架内，已经不认为此类合同属于无效合同，甚至也不属于效力待定合同，而应属于有效合同。

再来看看《物权法》的规定：“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。据此，当出租人将房屋卖给第三人，并办理过户登记手续后，第三人已经享有了房屋的所有权。在此情况下，如果承租人根据《民通意见》第118条的规定，要求确认合同无效。该如何处理？是法院确认合同无效，然后撤消房屋过户登记手续吗？

在此情况下，法院可以适用“善意取得”理论来解决房屋所有权归属的问题，但是也存在一个问题，善意取得的适用前提应当是无权处分，出租人对自己房屋的处分并非无权处分。

鉴于上述冲突，《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号）废止了“民通意见”第118条，今后在遇此类案件时，当适用合同法的规定，确认合同有效，对于承租人因此而遭受的损失，由出租人承担。

2010．8．7
中国对外贸易部 秘鲁共和国渔业部


中华人民共和国对外贸易部部长和秘鲁共和国渔业部部长会谈纪要


（签订日期１９７１年６月１５日）
　　秘鲁共和国渔业部部长哈维尔·坦塔莱安·巴尼尼将军，应中华人民共和国对外贸易部白相国部长的邀请，于一九七一年六月十二日至十五日访问了北京。
　　在访问期间，中华人民共和国国务院总理周恩来和副总理李先念会见了坦塔莱安部长及其随行人员，并进行了友好的谈话。周恩来总理向他们重申了中华人民共和国政府坚决支持秘鲁和其他拉丁美洲国家坚持捍卫二百海里领海权和海洋管辖权的斗争。
　　中华人民共和国对外贸易部部长和秘鲁共和国渔业部部长在友好的气氛中，就双方的贸易问题进行了会谈。双方商定：中华人民共和国向秘鲁共和国购买鱼粉十五万吨到二十万吨，鱼油二万吨，交货期自即日起至一九七二年底。中华人民共和国对外贸易部白相国部长和秘鲁共和国渔业部长哈维尔·坦塔莱安·巴尼尼将军一致认为，中秘两国贸易关系的发展，将有助于加强两国之间的合作和友谊。
　　为此，于一九七一年六月十五日在北京签订本纪要，本纪要用中文和西班牙文写成。

　　　　　　中华人民共和国　　　　　　　　　　　　秘鲁共和国
　　　　　　对外贸易部部长　　　　　　　　　　　　渔业部部长
　　　　　　　白　相　国　　　　　　　　　　　　哈·坦·巴尼尼
　　　　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　（签字）