收回国有土地使用权补偿法律问题

闫凤翥


【目录】
1，引言
2，收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
3，收回国有土地使用权补偿程序及标准
　　【摘要】土地是不可再生的自然资源，由于我国采取最严厉的耕地保护制度，建设用地的供应与需求的矛盾日益突出，特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。因城镇化、工业化的发展在国有建设用地的出让、转让、收回等方面不停得进行转换，形成了土地交易市场，土地价格便随找市场的形成而形成。土地出让、转让市场法律法规比较全面，可以说有章可循。但是，针对政府收回土地程序、理由、补偿等却不完善，特别是有关收回土地补偿问题几乎是法律空白。政府收回国有土地使用权如何补偿、补偿标准既无规范的程序法又无保障使用权人获得公平合理的补偿的救济途径，可谓是政府单方市场。为了维护土地使用权人的合法权益，笔者依照现行法律法规的规定，结合法理和具体情况就收回国有土地使用权补偿程序、标准等问题提出几点浅薄的看法，与同行共同切磋。
　　【关键词】收回土地 土地使用权 土地补偿
　　收回国有土地使用权是市县人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。收回的行为本身属于行政行为，该行为还可能引发民事行为、犯罪行为等。因此，不是一种简单的行政行为。
　　一、收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
　　由于我国实行社会主义公有体制，土地所有权实行国家所有和农民集体所有，国有土地所有权由国务院代表国家行使，土地使用者只能获得国有土地使用权，所有权与使用权分离制度使得土地物权也同时分离。因此，所谓收回土地使用权既收回物权，依据物权法原理，物权非法定原因不被剥夺。因此，依据现行法律规定的收回国有土地使用权法定事由归纳以下几种收回的法律属性及方式。
　　（一）行政处罚性“收回”方式
　　行政处罚性“收回”方式，是指因土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，由市县人民政府依照法律法规的规定决定收回土地使用权的行为。该方式的法律依据是：
　　1、《土地管理法》第37条第1款“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
　　2、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
　　3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。
　　（二）土地使用权使用期满“收回”收回方式
　　国有土地使用权在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。该方式的法律依据是：
　　1、《土地管理法》第58条第1款第3项：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　2、《城市房地产管理法》第21条第2款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
　　3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
　　（三）法定事由“收回”方式
　　依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。该方式的法律依据是：
　　1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
【备注】第42条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
　　2、《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项；《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
　　（1）为公共利益需要使用土地的；
　　（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　3、《城市房地产管理法》第19条、“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
　　4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条第1款 “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。
　　5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。
　　6、《城乡规划法》 第50条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
　　二、收回国有土地使用权补偿程序及标准
　　行政处罚性、使用期限届满“收回”方式，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》的规定均属于“无偿”收回土地使用权的情形，是否补偿应区别对待，法定事由“有偿”收回方式应当给予补偿。
　　（一）土地补偿标准及构成
　　1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。
　　2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。该费用属于政府出让前应承担的开发费用，如有“转嫁”开发商行为，在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。
　　3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。这些资金是因土地由“农用地”转变为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。
　　4、土地出让金。土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，是土地出让合同属性决定的。退还不是补偿属性，是返还财产属性，土地使用人发还土地使用权，代表土地所有人一方的市县政府返还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，因此，不能将退还土地出让金视为对土地使用人的补偿。依据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这里的42条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。
　　5、土地使用权价值。土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响。土地使用权可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用权人因使用土地而产生。因此。《国务院城市拆迁条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿，这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，市场价格就体现出“物”的价格属性。物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。“有偿”方式收回国有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。
　　（二）补偿程序及法律依据
　　依据现行法律法规的规定，“有偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行征收房屋及地上附着物，补偿到位后再实施“收回”国有土地使用权。“无偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行收回国有土地使用权，需要补偿的给予补偿再拆除或没收房屋及地上附着物，不需要补偿的直接拆除或没收房屋及地上附着物。没有地上建筑物、构筑物的直接收回土地。
　　1、“有偿”收回国有土地使用权程序
辽宁省大连市人民政府


大连市著名商标认定与保护暂行办法
大连市人民政府



第一章 总则
第一条 为提高大连市商标的知名度和市场竞争能力，保护著名商标，推动商标战略的实施，促进经济发展，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的大连市著名商标（以下简称著名商标），是指在本市市场上享有较高信誉、为公众所熟知并经工商行政管理机关依法认定的注册商标。
第三条 市及县(市)、区工商行政管理局是负责著名商标认定与保护工作的行政主管部门，应依据法律、法规和本办法认真做好著名商标的认定与保护工作。
第四条 著名商标的认定工作遵循公开、公平、公正的原则。

第二章 认定
第五条 本市的企业、事业单位、社会团体、个体工商户，凡在中国境内注册并符合下列条件的商标，均可以申请认定为大连市著名商标：
（一）注册并实际使用满二年以上；
（二）在本市或国内外市场上具有较高的信誉，并为相关公众所熟知；
（三）商标所核定使用的商品或服务项目达到优质标准，并能长期保持稳定；
（四）商标所核定使用的商品或服务项目主要经济指标在全市同行业中位居前列；
（五）商标所核定使用的商品属于出口商品的，其商标应当在较多国家（地区）注册，并拥有较广泛的销售地区；
（六）商标所有人注重对商标的使用、管理和保护，各项管理制度健全。
第六条 著名商标的认定按以下程序进行：
（一）申请人持近两年的有关资料，向所在地县（市）、区工商行政管理机关提出申请，并填写《大连市著名商标认定申请表》。
（二）县（市）、区工商行政管理机关根据申请人提交的材料进行初审，认为符合条件的，向市工商局推荐；认为不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。申请人对县（市）、区工商行政管理机关不予以推荐有异议的，可以直接向市工商行政管理局提出认定申请。 （三）市工商
行政管理局对推荐认定的材料进行书面审查和实地考核，并征询有关部门和专家的意见。
（四）认定为著名商标的，由市工商行政管理局颁发认定证书并予以公告；未予以认定的，以书面形式通知推荐单位及申请人。
第七条 著名商标认定工作每年集中进行一次。申请人应于每年下半年提出申请，市工商行政管理局应于次年上半年作出认定或不予认定的决定。
第八条 著名商标有效期为三年。期满需保持著名商标称号的，应在期满三个月前重新提出认定申请。
第九条 著名商标难以保持信誉的，其注册人可自行申请注销其著名商标，由市工商行政管理局审查后予以公告。
第十条 用于认定著名商标的工本费、公告费等有关费用由申请人承担。

第三章 保护
第十一条 各级工商行政管理机关应依法加强对著名商标的特殊保护，并指定专人对取得著名商标专用权的单位予以具体帮助和指导。
标有著名商标的商品视同“知名商品”。
第十二条 著名商标经工商行政管理机关公告后，除其注册人外，禁止他人用作企业字号（商号）或擅自使用著名商标及其商品上的特有名称、包装及装潢。
第十三条 市工商行政管理局应定期印发“大连市著名商标名录”，抄送全国各地工商行政管理机关。著名商标在异地被侵权时，由市工商行政管理局与有管辖权的工商行政管理机关协调处理。
第十四条 被评为大连市著名商标的，由市工商行政管理局负责向国家工商行政管理局推荐申报国家驰名商标。
第十五条 著名商标在转让、办理使用许可或变更有关认定事项时，其注册人须按《中华人民共和国商标法》规定向工商行政管理机关办理批准或备案手续。

第四章 罚则
第十六条 违反本办法，由工商行政管理机关按下列规定予以处罚或处理：
（一）申请人申请认定著名商标时弄虚作假或者串通他人牟取不正当利益的，取消其申请资格，三年内不受理其申请；
（二）未经认定，伪称著名商标的，责令限期改正，无违法所得的，处500元以上1万元以下罚款；有违法所得的，处2000元以上3万元以下罚款；
（三）擅自将他人著名商标的名称作自己的企业字号（商号）的，依据《企业名称登记管理规定》第五条、第九条第二项规定予以纠正；
（四）擅自使用他人著名商标及其商品上的特有名称、包装及装潢的，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条第二项、第二十一条第二款规定予以处罚。
第十七条 取得著名商标的单位，有违反《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等法律、法规行为的，工商行政管理机关除依法处罚外，对情节严重的，撤销其著名商标称号，并予以公告。
第十八条 著名商标认定人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；情节严重触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第十九条 本办法由大连市工商行政管理局负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1998年3月3日